Avec 60 % de personnes dans le monde dont on prévoit qu’elles seront concentrées dans les zones urbaines d’ici 2030, le développement de communautés durables inclusives et équitables pour tous nécessitera la création de logements abordables situés à proximité des opportunités d’emploi. Certaines des idées les plus prometteuses qui émergent dans les économies développées et en développement impliquent de combiner les logements destinés aux ménages à revenus mixtes avec les aménagements axés sur les transports en commun.
En 2015 aux États-Unis, près de 21 millions de locataires et 18 millions de propriétaires ont dépensé plus de 30 % de leurs revenus pour se loger. Le seuil considéré comme la limite maximale abordable est de 30 %. Le Centre conjoint d’études sur le logement de l’Université de Harvard rapporte également que plus de 11 millions de ménages locataires et 8 millions de propriétaires ont dépensé plus de 50 % de leur revenu pour le logement, un niveau considéré comme « extrêmement élevé ». Cela est particulièrement vrai si l’on inclut le coût du transport vers les lieux de travail et l’acquisition des biens et services essentiels.
Même les personnes qui gagnent des salaires plus élevés, en particulier les travailleurs des services essentiels comme les pompiers, les enseignants, les jeunes fonctionnaires et les travailleurs des services hospitaliers, trouvent qu’il est impossible de vivre près de leurs lieux de travail et des communautés qu’ils servent. La gentrification et les « communautés fermées » dans les centres urbains font grimper les coûts et poussent les gens à la périphérie de la ville, où ils sont alors confrontés à des coûts et des contraintes de temps supplémentaires pour se rendre au travail et en revenir. Et la main-d’œuvre internationale est souvent chassée des centres urbains vers des établissements informels isolés. Lorsque le sens de la communauté est affaibli et que la ségrégation entre les groupes économiques s’accroît, il en résulte une myriade de problèmes sociaux.
De nombreuses villes des États-Unis ont démoli des complexes de logements sociaux insoutenables, qui sont tombés dans une pauvreté extrême, et dans d’autres pays, des familles vivant dans des quartiers informels dans les zones centrales de la ville ont été relocalisées. Les nouveaux plans de logement se concentrent plutôt sur les communautés à revenus mixtes ; une stratégie avérée pour sortir les familles de la pauvreté lorsqu’elles sont situées près des emplois. Les communautés à revenus mixtes permettent à tous les résidents de créer de nouveaux liens sociaux qui se traduisent souvent par l’amélioration des biens des ménages et de la communauté.
Les preuves de l’efficacité de ces communautés sont observables dans plusieurs villes du monde entier et dans divers contextes économiques. Par exemple, à Vienne, des promoteurs privés collaborent avec la ville pour construire des logements abordables, louant la moitié de tous les nouveaux appartements aux résidents à faible revenu. Les loyers sont réglementés par la ville pour une période déterminée de sorte qu’aucun résident ne paie plus de 20 à 25 % de son revenu pour le logement.
Pour les membres actifs qui sont poussés financièrement à s’établir à l’extérieur des centres-villes, la création de projets bien planifiés et à haute densité axés sur les transports en commun est essentielle. Ces centres, qui placent des logements, des commerces et des bureaux autour des noeuds de transport en commun, sont particulièrement importants pour les familles à faible revenu. Ces projets présentent toutefois des défis.
*Les prix des terrains sont élevés et les sites de projets axés sur les transports en commun nécessitent souvent des redécoupages et des assemblages territoriaux, ce qui peut entraîner des processus d’acquisition et d’obtention de permis longs et coûteux.
*Les promoteurs ne peuvent pas se permettre d’acheter des terres et de les conserver pendant plusieurs années sans apporter d’améliorations en prévision de l’arrivée des aménagements.Les projets impliquant les ménages à revenus mixtes nécessitent des structures de financement plus complexes et une infrastructure publique robuste. Des chercheurs ont déterminé que de tels projets manquent cruellement dans les villes plus anciennes et à croissance plus lente. La tendance est plus visible dans les régions métropolitaines à forte croissance.
*Le bien-être des familles à faible revenu nécessite des investissements à long terme. À Atlanta, par exemple, la ville a démoli les hauts lieux des logements publics dans le but de réduire la criminalité et de remplacer les logements vieillissants et malsains par des habitations destinées aux communautés à revenus mixtes de faible et moyenne importance. Les résidents qui sont restés dans les quartiers ont reçu un réel coup de pouce en intégrant une population économique beaucoup plus diversifiée avec de meilleures écoles et des réseaux sociaux florissants. Cependant, ceux qui se sont déplacés plus loin dans la périphérie de la ville et qui sont devenus dépendants d’un système de transport inadéquat font face à des opportunités réduites. Les incitations offertes aux promoteurs autour des noeuds de transit sont sur le point de s’épuiser et les études montrent que pour les projets réussis, les prix reviendront au taux du marché lorsqu’il n’y aura plus de conditions de revenu imposées. Ensuite, les familles seront à nouveau obligées de déménager plus loin des emplois situés en ville avec encore moins d’options de transport en commun pour trouver un endroit abordable où vivre.
Alors, quelles sont les solutions ?
*Les communes doivent s’engager à allouer des terres pour des logements abordables. Plus précisément, il sera de plus en plus important de préserver les logements abordables à proximité d’un projet de développement axé sur les transports en commun.
*Les collectivités devraient également songer à créer un fonds d’acquisition de logements abordables pour fournir le capital nécessaire à l’obtention et à la détention de terrains ou de bâtiments situés à proximité d’itinéraires de transport en commun afin d’y établir des logements abordables.
*Les chefs de gouvernement devraient envisager de proposer des mesures incitatives fiscales à long terme pour favoriser le développement de logements destinés aux ménages à revenu mixte dans le cadre d’aménagements axés sur le transport en commun. Les incitations à court terme ne soutiendront pas les solutions durables.
Un défi important sera de sensibiliser le public au fait que la création de possibilités de logement abordable peut être un moteur économique à long terme. En Asie, les décideurs en matière de logement signalent que chaque emploi créé dans le secteur du logement génère deux emplois de plus dans d’autres secteurs de l’économie. Un groupe spécialisé dans les questions de logement de l’État de New York signale que le développement de logements abordables a un impact positif non seulement sur les familles qui peuvent vivre dans des appartements abordables, mais aussi sur l’économie locale. Entre 2011 et 2015, les projets de logements abordables ont créé 329 400 emplois et 46 800 emplois permanents.
Dans le cadre du développement et la durabilité des villes, il faut une prise de conscience que le logement est plus qu’un produit. C’est un système qui intègre le financement et la génération de revenus, les politiques, l’utilisation des terres et les transports. Il est important de noter que nous ne parlons pas seulement des grandes agglomérations métropolitaines. Les villes d’un million d’habitants ou moins représentent plus de 50 % de la population urbaine mondiale et sont les villes les plus dynamiques du monde.
Il est temps de faire des changements systémiques dans les villes secondaires qui sont souvent moins compliquées politiquement et plus ouvertes aux entreprises publiques/privées et aux entrepreneurs qui peuvent améliorer la vie de millions de résidents avec des idées créatives. Si nous prenons des mesures aujourd’hui, d’ici 20 à 30 ans, nous verrons des zones urbaines prospères reposant sur des villes inclusives et équitables.
Avec weforum
