La récente vente du domaine de Céline Dion à Jupiter Island, en Floride pour 38,5 millions, soit presque la moitié du prix initialement demandé a remis d’actualité la rentabilité des investissements de l’immobilier haut de gamme. Ici, à Montréal, investir dans un condo de luxe ou une maison de prestige: est-ce une bonne idée?
En collaboration avec Guidehabitation.ca
Dans la grande région de Montréal, les ventes de maisons de plus d’un million de dollars ont augmenté en 2016. Il y a eu 711 transactions de plus d’un million de dollars l’an dernier à Montréal (793 dans tout le Québec), comparativement à 572 l’année précédente, selon les données compilées par la Chambre immobilière du Grand Montréal. La propriété unifamiliale la plus chère s’est vendue à Westmount pour 8 245 000$. Et le condo le plus cher, dans l’arrondissement Ville-Marie, 5 745 645$. Westmount, Mont-Royal et Verdun apparaissent comme les secteurs les plus chers, avec des prix médians respectifs de 1 387 500$, 1 110 000$ et 650 500$ pour une maison unifamiliale. Cinq demeures de Westmount se sont classées dans le top 10. À noter que la transaction record enregistrée en 2015 n’a pas été conclue à Montréal, mais bien en Estrie; une résidence de Magog s’est échangée pour la coquette somme de 13 250 000$.
Le million n’est plus ce qu’il était
Aux fins de cet article, nous avons établi le seuil de la résidence de luxe à 1 million. «Un million, ce n’est plus si cher que cela, commente Stéphane Côté président de Dev McGill, promoteur immobilier proposant plusieurs projets de condominiums dans les quartiers prisés de Montréal. Au centre-ville, avec 500$ le pied carré, voire davantage, le garage, les frais, le prix monte vite.» Même si le marché poursuit son expansion, Stéphane Côté croit que Montréal demeure relativement abordable. «Au centre-ville, comme à Outremont et à Westmount, on constate une densification. La rareté des terrains provoque un phénomène de rareté qui fait pression sur le prix des maisons.»
Un micromarché
Quels que soient les soubresauts du marché immobilier, l’immobilier de luxe apparaît comme une valeur refuge, explique François Des Rosiers, économiste et professeur au département de finance, assurance et immobilier à l’Université Laval: «Comparativement à la bourse, ce secteur offre un rendement fiable. L’immobilier occupe une place de plus en plus importante dans le portefeuille des nantis.» Selon monsieur Des Rosiers, les propriétés d’une certaine valeur vendues par des propriétaires vieillissants représentent des opportunités qui alimentent le jeu de l’offre et la demande. «C’est un secteur de l’immobilier qui est rentable dans la mesure où l’on s’en tient aux quartiers privilégiés ou aux sites exceptionnels, comme les bords de l’eau en ville, par exemple. La croissance de ces produits est d’environ 5 % entre 2009 et 2015, voire davantage pour certaines résidences. C’est un rendement très intéressant.» En matière d’immobilier de luxe, l’économiste ajoute qu’il faut savoir négocier, le prix demandé n’étant qu’une base de négociation: «Si vous payez le prix demandé, ce n’est peut-être plus une bonne affaire.»
Louer du rêve
Vladimir De Suarez s’est lancé dans la location d’appartements corporatifs de luxe avec son entreprise Corporate Stays en 2008. Ses clients sont des globe-trotteurs qui s’installent un temps à Montréal, pour le plaisir ou les affaires. Une décennie plus tard, l’entreprise a ses antennes à Toronto, Québec, Ottawa, Québec, Vancouver, puis à l’échelle internationale à Miami et au Panama. Pour ce jeune entrepreneur, l’immobilier de prestige offre un meilleur rendement que l’immobilier général : «Évidemment, il y a moins de demandes que pour le secteur «moyenne gamme», mais l’offre étant limitée, on profite d’un phénomène de rareté. Mes penthouses présentent un taux d’occupation de 98%, les plus luxueux sont toujours loués et génèrent des listes d’attente.»
Effet de rareté…ou pas
Le promoteur Stéphane Côté donne en exemple inverse le condo en banlieue: «Si vous mettez votre unité de luxe sur le marché alors que les acheteurs potentiels peuvent se tourner vers d’autres options récemment construites, vous ferez face à une forte compétition. Pour que votre achat demeure un bon investissement, outre les taux d’intérêt et les fluctuations économiques, il faut que votre bien immobilier soit difficile à reproduire ou à reconstruite. Qu’il soit situé là où tout le monde veut habiter. On en revient à l’adage: location, location, location.»
Emplacement, emplacement
Patrice Groleau, courtier spécialisé dans les secteurs du centre-ville et propriétaire de l’agence immobilière Engel & Völkers connaît bien le marché de luxe: «La clientèle, ce 1% des plus riches ne représente pas énormément de gens. Par exemple, il n’y a peut-être que quelques centaines de personnes au Québec prêtes à payer 5 millions pour un condo.» Selon monsieur Groleau, la demeure de prestige qui bénéficie d’un emplacement privilégié fait figure de valeur refuge sur le long terme: «Tant que l’offre est limitée, le secteur demeure dynamique, mais il demeure que certains projets éprouvent des difficultés.» Monsieur Groleau ajoute qu’il faut savoir acheter. Payer le juste prix. «À moins d’avoir un site phénoménal, je déconseillerais l’investissement dans une maison de villégiature de grand luxe. Un acheteur potentiel peut toujours décider de se faire construire l’équivalent ailleurs.»
Et les acheteurs étrangers?
Le professeur François Des Rosiers entreprend actuellement une étude pour évaluer l’impact des capitaux étrangers dans l’immobilier à Montréal avec une équipe du Conseil de recherches en sciences humaines (CRSH). On entend souvent dire que de plus en plus d’acheteurs étrangers acquièrent des propriétés de luxe au Canada. «À Vancouver, les investisseurs étrangers sont responsables des prix faramineux du marché, commente François Des Rosiers, mais à Toronto, le gouvernement a instauré un programme de mesures de contrôle qui évite la surchauffe.» Les Chinois seraient les plus importants acquéreurs au pays, selon une étude de Royal LePage menée auprès des professionnels de l’immobilier en 2016. Le courtier Patrice Groleau : «À Montréal, nous ne vivons pas une bulle spéculative, les étrangers qui achètent choisissent de vivre ici. Nous profitons d’une immigration de très grande qualité au Québec — nous recevons les gens les plus diplômés et les plus riches de la planète.»
Le marché du luxe
Selon le sondage Royal LePage, le marché de luxe au Québec demeure relativement sain et en croissance depuis 2015, poussé notamment par la faible valeur du dollar canadien. «L’immobilier dépend beaucoup des secteurs économiques et politiques. Depuis les dernières élections, la stabilité et un sentiment de confiance des consommateurs amènent une activité à la hausse. Il y a un rattrapage du marché montréalais par rapport à celui de Toronto, commente Marie-Yvonne Paint, courtier chez Royal LePage Heritage. Le segment de l’immobilier de luxe se porte particulièrement bien depuis 2011 dans la région de Montréal.» Même constat chez réseau Re/Max dans son plus récent rapport sur le sujet paru en 2015. On y constate une hausse de 24% à 41% des ventes pour les propriétés d’un million et plus entre 2014 et 2015. Caroline Sallette, courtier et franchisée Re/Max dans l’Ouest de l’île, croit que la morosité de 2009 est derrière nous et que le marché reprend de la vigueur: « Montréal est une ville hyper attrayante, les entreprises reviennent. Il n’y a jamais eu autant de grues en action dans la ville. La situation m’apparaît très optimiste.»
Patience et prudence
Sacha Brousseau, vice-président du courtage chez Sotheby’s International Realty Canada estime que les investissements dans cette catégorie d’actifs ne sont pas pour les gens pressés: «Au Québec, le marché immobilier est sécuritaire. Une résidence achetée dans un secteur recherché comme Westmount, améliorée de quelques rénovations au fil des ans, procurera un bénéfice. L’erreur serait d’acquérir une maison dans le but uniquement de la revendre rapidement avec profit. Règle générale, il faut conserver une résidence de trois à cinq ans avant d’escompter un profit. En matière de copropriété, le dernier prix payé au pied carré vendu dans l’immeuble a beaucoup de poids sur la décision prise par l’acheteur potentiel. On en revient toujours à l’emplacement.»
Stéphane Côté de Dev McGill, abonde dans le même sens : «L’immobilier haut de gamme, c’est un peu comme acheter des œuvres d’art : la clientèle est plus petite et c’est l’effet de rareté qui influe sur l’offre et la demande. Et à ce propos, l’aspect géographique est la clé.»
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