Des personnes me demandent souvent quel est le meilleur moyen de s’enrichir en immobilier. À cette question, je répond: «Ça dépend.» Il y a plusieurs moyens de se lancer dans l’investissement immobilier et plusieurs facteurs détermineront la meilleure approche pour chacun.
Je pense entre autres à votre âge, à vos liquidités disponibles, à vos revenus, à la santé de votre crédit, à l’inventaire du secteur où vous désirez investir, à votre personnalité ainsi qu’à vos objectifs, pour n’en nommer que quelques-uns.
Ceux et celles qui ont réussi à bâtir une fortune en immobilier y sont parvenus en devenant des experts dans leur domaine respectif. Ils ont excellé dans un créneau bien spécifique.
Prenez Eddy Savoie des Résidences Soleil. Il a réussi par le biais de résidences pour personnes âgées. CAPREIT, société de gestion de fonds de placement, a réussi à cumuler plus de 48 000 logements au Canada principalement dans l’immobilier résidentiel locatif.
Ceux et celles qui ont réussi se sont concentrés sur une spécialité.
Regardons en détail différents moyens pour vous permettre à réussir en investissement immobilier.
1. Immeubles locatifs résidentiels
Voici le créneau que la plupart des investisseurs débutants utiliseront afin de se faire la main. Par exemple, l’achat d’un duplex ou d’un triplex comme premier investissement est monnaie courante. Ce type d’immeuble abonde sur le marché et le financement s’avère relativement facile grâce aux assurances hypothécaires. De plus, le risque est limité puisqu’il est assez facile de revendre au cas où l’expérience ne sera pas concluante. Un excellent véhicule d’investissement si vous cherchez à combiner l’achat d’un toit et l’investissement immobilier.
2. Les résidences pour personnes âgées
Voilà un type d’investissement des plus lucratifs en termes de «cashflow», ou si vous préférez, en termes de surplus de trésoreries. Règle générale, l’acquisition de résidences pour personnes âgées exige de plus grandes mises de fonds et plus de temps à consacrer.
En effet, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont souvent de l’ordre de 35 % à 50 % et l’assurance prêt SCHL n’est disponible que pour des immeubles de plus de 50 logements. De quoi décourager le néophyte qui voudrait s’y aventurer. Une certaine expérience en la matière sera exigée avant que l’on vous accorde un prêt dans ce créneau très spécialisé.
3. Les maisons de chambres
Tout comme les résidences pour personnes âgées, ce type d’investissement est intéressant du point de vue des flux de trésorerie, mais il ne nécessitera pas autant de liquidités lors de l’acquisition. Avec un peu de créativité, il est relativement simple de les financer à 100 %.
Assurez-vous de vérifier si ce type d’opération est permis par la municipalité dans le secteur où vous désirez opérer. Prévenez votre assureur de la vocation que vous désirez donner à l’immeuble afin d’éviter des ennuis en cas de réclamation majeure. S’il n’avait pas été informé de vos activités de location, l’assureur pourrait refuser de vous dédommager. C’est le genre de scénario que l’on souhaite éviter à tout prix.
4. Immeubles locatifs commerciaux
Voici un type d’investissement qui se veut des plus rentables. Mais il faut avoir accès à de plus grandes quantités d’argent car les institutions financières sont plus exigeantes quant à la mise de fonds à injecter.
Règle générale, les mises de fonds seront de l’ordre de 30 % à 40 % selon le type de locataires commerciaux qui loueront vos locaux. Meilleure sera la qualité de vos locataires, moins la mise de fonds requise sera grande.
Contrairement à l’immobilier locatif résidentiel où les baux de la Régie du logement sont obligatoires, en immobilier commercial, il n’y a aucun modèle ni aucun formulaire prescrit. Vous devrez donc être vigilants et avisés lorsque vous achèterez un immeuble comportant des baux existants. Analysez-les bien et en cas de doute, faites-vous accompagner par un avocat qui s’y connait en la matière. Vous réduirez ainsi vos risques.
Si vous désirez acheter un immeuble commercial pour y installer votre commerce, il se pourrait que la Banque de développements du Canada vous permette d’amortir la durée du prêt sur 25 ans et de réduire la mise de fonds requise. Informez-vous auprès de l’institution !
5. Les flips
Ce type d’investissement a de plus en plus la cote, car il permet entre autres de générer rapidement des liquidités et à la limite, de vivre rapidement de l’immobilier.
Si vous optez pour les flips de type rénos réalisées sur des maisons unifamiliales, vous aurez accès à un immense inventaire et à une très grande banque d’acheteurs, avantage indéniable lorsqu’on désire flipper un immeuble. En effet, plus il y aura d’acheteurs pour un type de propriété, plus les chances seront grandes de la revendre rapidement. N’oubliez pas que dans la plupart des flips, il s’agit d’une course contre la montre. Plus vite vous vendrez, plus de profits vous réaliserez.
6. L’achat de terrains
Ce genre d’investissement n’est pas très prisé par les investisseurs débutants puisque le financement de terrains est relativement complexe. En effet, rares sont les institutions financières qui acceptent de financer l’achat de terrains, à moins que ce soit pour y construire, dans un délai de 6 mois à une année, votre résidence principale. Dans ce cas, les Caisses Desjardins pourraient accepter de vous financer à hauteur de 50 % à 65 % de la valeur du terrain. Encore une fois, contactez votre institution afin de connaître les conditions exactes propres à votre situation et à votre projet.
7. La location court terme
Les liquidités générées seront également fort intéressantes avec ce type d’investissement actif, car il va de soi que louer à court terme est beaucoup plus rentable qu’à long terme, règle générale. Encore faut-il que votre produit soit attirant et qu’il soit loué fréquemment.
Dans cette catégorie, on pense au fameux site Airbnb dont la présentation n’est plus requise. Un excellent moyen de rejoindre de nombreux clients et d’augmenter le taux d’occupation de vos condos, maisons, logements ou encore vos chalets.
Toujours dans la location à court terme, on retrouve la location corporative, c’est-à-dire la location de condos ou logements de luxe où tout est inclus et qui trouvent preneurs auprès de compagnies qui cherchent à loger du personnel. Ces dernières préfèrent offrir une qualité de vie à leurs employés en mettant à leur disposition un condo meublé, par exemple, plutôt que de les loger dans des hôtels.
La location de chalets se veut un excellent moyen de joindre l’utile à l’agréable en louant votre chalet dont vous pouvez jouir qu’à l’occasion. Le danger ! Ce ne sera rentable que si vous privilégiez la location. Si vous l’utilisez pour votre plaisir durant les périodes les plus prisées, vous aurez du mal à faire de l’argent.
8. L’investissement passif
Que diriez-vous de devenir prêteur privé participatif ? Vous pourriez prêter votre argent en échange d’un taux d’intérêt et d’une participation aux profits, dans un projet de flips par exemple. Outre le fait de devoir trouver les emprunteurs, vous générerez des revenus passifs avec ce type d’investissement.
Le plus simple reste cependant d’acheter des parts dans un fonds de placement immobilier (REIT).
Mais ce n’est pas sans risque. Il faut savoir évaluer la qualité du projet auquel on veut participer et le fonds dans lequel on désire investir.
9. Location d’espaces
On a tous vu pousser comme des champignons les espaces d’entreposage. Il s’agit d’un type d’investissement très particulier. Depuis les années 2000, plusieurs entreprises ayant d’importants capitaux se sont spécialisées dans ce créneau.
Encore une fois, les mises de fonds exigées par les institutions financières sont élevées, de l’ordre de 30% à 50%.
L’avantage majeur avec l’entreposage est que vous n’aurez pas de conflits de locataires à gérer, peu ou pas d’entretien à vous occuper (outre l’enveloppe de l’immeuble) et très peu de mauvaises créances.
Ou que diriez-vous d’acquérir un terrain que vous pourriez transformer en espaces de stationnement ? Laissez aller votre imagination.
Il existe 1001 façons de réussir en immobilier. Quel sera donc votre créneau? Sur quoi focaliserez-vous afin de devenir un expert en la matière? Vous serez en mesure de le découvrir en testant quelques-unes des différentes approches. Par la suite, tentez d’exploiter le créneau que vous aimez le plus, en espérant qu’il s’agira de celui dans lequel vous êtes le plus à l’aise et du plus rentable.
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